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01

(资料图片仅供参考)

不用怀疑，一定会出政策

中介圈彻底高潮，财联社深夜发了住建部的消息，措辞“极具煽动性”。

很快就有人出来泼冷水：别画大饼了。

住建部说了那么多，大部分他说了都不算。

降低贷款利率是银行的事情，跟住建部有什么关系？

你们除了口嗨，一点落地的动作没有。

今 年下半年肯定会有落地政策了。

之前大家束手束脚，有想法不敢做，是因为戴着紧箍咒。

前几天的重要会议，最大的价值就是重新给问题定性。

房住不炒都不提了，你们还怕什么？

当然动作落地还需要时间，大家刚开始步子不敢迈太大。

当年深圳刚开放不久，也被批评步子不够大。 没办法，风向转的太快，大家对过去还心有余悸。

后来说要允许尝试允许犯错，大家一步一步才打开。

现在又何尝不是，风向刚转过来，大家需要一定缓冲时间。

还有人讲，出了政策可能也没用。

别管政策有用没用，越没用越需要出。

懂的都懂，不懂的私信我。

02

为什么现在才来？

救市会迟到，但是肯定不会缺席。

这些东西大家等了很久，为什么一直不来？

还不是没逼到那步。

旧文《》环二讲过，大家都有等deadline的习惯，绝大多数大学生论文都是deadline前几天突击完成。

火没烧到眉毛没人急。

政策的deadline是什么？当然是钱不够花了，也借不到了。

中部第一大城市武汉，一直是城市发展的正面案例。

2021年土拍收入高达1900多亿，2022年缩水到940亿，今年7个月只有169亿。

该城市发展规划、管理人员规模都是按照1900多亿时做的方案，现在该怎么收手？

deadline到了，你还会考虑其他的事情吗？

明天就要交论文，你发现有个数据错误，你是选择重新做实验还是修饰一下数据？

deadline翻译成最后期限一点都不准确，deadline的意思是这件事情突然重要，重要性大于一切。

仓廪实而知礼节，没饭吃道德都不存在，你还跟我讲人生规划？

03

大家误会了政策

好多人觉得政策没用。

你降低利率，我缺那点利息吗？

你降低首付比例，我现在敢贷款吗？

搞了那么多乱七八糟的东西，就是不讲重点不把房价打下来。

这样抱怨的人很多，抱怨房价贵很正常，但是没任何作用。

大家不买房，本质不是房价贵。

上海房价比2021年1月便宜很多，2021年1月卖了39763套二手房，现在卖1万套都难。

大家只是没信心，不相信房价还能涨。

现在业内共识时，房地产行业的刚需是伪概念，世界上根本没有刚需。

什么结婚买房、养老买房、学区买房都不是刚需，一旦房子不涨了什么需求都没了。

能与刚性需求擦边的，只有保值升值。

大家手里拿了笔钱，放家里怕老鼠咬、存银行跑不赢通胀、炒股被割韭菜，找到一个保值的工具才是刚需。

这就需要房价涨，房价不涨这个工具就没用了。

房价不涨就赚不到钱，买房不赚钱谁去买？房价再跌30%也是租房划算。

另一个抨击政策的版本是：你什么都说了，就是不说怎么提高收入。

其实现在就是帮你提高收入。

当下的问题是，大家都不敢贷款，钱都在银行间空转。

大家买房了，把钱贷出来，大水才能流到河里。

别管收入提高是不是泡沫，反正是账面工资高了皆大欢喜。

钱贷出来，账面工资高了，月供压力是不是小了？

大家都不给通货膨胀机会，这个问题就无解了。

新政的确可能没用，但是一定不是因为上面两条：房价不降、收入不涨。

如果新政没用，唯一的原因是没刺激到大家。

04

政策有没有用

全真派顶级轻功是金雁功，左脚右脚互踩就能飞上天。

房地产市场政策就有这个效力。

真正想让大家买房，很简单，你买房国家帮你出一半资金； 你不买，国家一分钱不给。

但是降低首付比例也好、降低利率也好，买房的成本大部分还是我们承担。

在这个角度讲，刺激政策本身价值没那么大。

政策的本质意义是：释放购买力、调动大家情绪。

2021年8月6日，上海抛出“三价就低”政策，9月份网签量比7月下滑一半。

很多人暂停买房计划，就是因为“三价就低”影响，贷款贷不了那么多。

比如改善买房，发现预算降低，起不到改善效果，就没必要买房了。

如果真的出了新政，全面的认房不认贷，上海一些二套客户变首套，首付由70%降低到35%，还是会激发一些购房需求。

如果再结合首套利率下降，市场上活跃客户增加。

讲到这大家发现，降低首付、认房不认贷两个核心政策，不同城市的影响不同。

现在首付比例越高、二套尚未放开的城市影响更大。

一些三四线城市，该放开的已经全面放开，现在确实没有政策空间。

有人讲这次政策是一二线专享，不无道理。

其实调动大家情绪方面，也是一二线城市受益更大。

前面提到过，大家不去买房是因为觉得赚不到钱，实现不了资产保值的目的。

如果让大家相信了，房子还是很好的金融资产，可以帮你跑赢通胀，参与游戏的就多了起来。

手头没现金可能不焦虑，手握几百万现金，没有好的投资路径，看到房价再次上涨，你慌不慌？

你想不想吃到这波红利？

这时你会思考房价是不是合理吗？其实不用思考，大家早就知道上海房价太高了。

2020年时大家不知道上海房价太高吗？为什么大家还要去买？

当然让大家相信房价还能涨，比较难。

环线之前做的调研，大部分人也只是敢赌上海房价还会微涨，敢赌大涨的寥寥无几。

持微涨观点的人，是不焦虑的，不会马上入市。

所以我们需要关注，有多少人相信政策，提前入场。

现在政策还没出来，就有很多人跳出来打趣。

住建部消息刚出来，就有人喊牛市回来，甚至连外卖骑手都停止接单。

当然大部分人都当笑话看，不会当真。

不过政策不需要那么多人信。

现在互联网如此发达，消息出来全民都收到了通知，难道一个相信的都没有？

你不信没事儿，还有中介帮忙宣传造势。

信号刚出来一点，就传出来翠湖房东反攻。

上海至少有10万中介业务员，每人可以深度影响10个购房者，那么有100万个购房者接收到“深度解读”。

100个购房者有1个信了，上海立马多了1万人买房。

上海最少也有1万套的二手房交易，现在多了1万套，2万套的交易总量，传出来就是市场恢复。

再加上降低首付带来的部分新增，市场就开始扭转。

本来想再观望的客户，看到看房人多了、成交量多了，会不会冲进市场？

刚需都冲进去了，月成交突破2.5万套，一些可买可不买的想法就变了。

别嘴硬说自己不想买房，当房价再次上涨时，还是会有投资客进入。

这时市场就活了。

而且上海不需要那么多新韭菜，上海大部分都是置换客户，一个新韭菜养活一个置换链条。

学过金融学的都知道货币乘数，一块钱流入市场，通过存款再贷款，市面上会多出7块钱。

一个新客户流入市场，可能会多出7个购房需求。

所以不要关心政策本身，你需要关心的是政策多大程度调动了氛围，有多少人可能会被“忽悠”入场。

也不要嘲笑中介高潮，中介的情绪先起来，是市场整体回暖的必经之路。

当然说了这么多，肯定还有人讲：核心原因是经济不行，你都不提一下。

反过来想，以上所有东西不都是为了经济吗？

你觉得新政会激活市场吗？可以把想法写在留言区，我们讨论一下。

以上为正文

编辑∣环线咨询